چشم‌اندازي براي رونق مسكن وجود ندارد

افزايش آمار پروانه‌هاي صادره براي ساخت و ساز نمي‌تواند بيانگر رشد ساخت و ساز در كشور باشد. گرچه مسئولان وزارت مسكن و شهرسازي معتقدند آمار پروانه‌هاي صادره توسط شهرداري‌هاي كشور در نيمه دوم سال گذشته حاكي از توقف روند كاهنده ساخت و ساز در ماه‌هاي پاياني سال است؛ به گونه‌اي كه نرخ رشد پروانه‌هاي صادره كه در نيمه نخست سال گذشته همواره منفي بوده در شش ماه دوم سال به تدريج رشد منفي كاهش و در دي‌ماه با رشد مثبت مواجه شد كه نشان دهنده خروج بخش مسكن از ركود است.
اما كارشناسان اين امر را مردود دانسته و معتقدند افزايش صدور پروانه‌هاي ساختماني را نبايد به معناي رونق در بخش مسكن دانست.
به گزارشConsBank به نقل از تهران امروز ، فردين يزداني كارشناس مسكن نيز با تاييد اين مسئله توضيح مي‌دهد: به طور قطع افزايش صدور پروانه‌هاي ساختماني را نمي‌توان به معناي افزايش ساخت‌و‌ساز دانست زيرا سرمايه‌گذاران و سازندگان ممكن است مدت‌ها بعد از دريافت پروانه ساخت اقدام به ساخت‌وساز كنند. اين كارشناس اقتصادي افزود: درحال حاضر سرمايه‌گذاران به دلايلي چون بحث هدفمندي يارانه‌ها و هزينه‌هاي توليد از ساخت‌وساز امتناع مي‌كنند بنابراين بايد ديد چند درصد از اين پروانه‌هاي صادر شده وارد مرحله ساخت و ساز شده‌اند. وي با تاكيد بر اينكه آنچه نشان‌دهنده رونق بازار است افزايش زيربنا يا تعداد واحدهاي مسكوني است توضيح داد: بايد ديد هريك از اين پروانه‌ها به معناي توليد چند واحد مسكوني است. به اعتقاد وي شرايط فعلي بازار نشان مي‌دهد چشم‌اندازي براي خروج بازار مسكن از ركود وجود ندارد. يزداني همچنين با اشاره به اينكه آمارهاي دولتي احداث واحدهاي مسكوني مهر را نيز جزو آمارهاي ساخت‌وساز به شمار مي‌آورند تاكيد كرد: مسكن مهر يك پروژه است كه تنها در صورت تحقق اهداف دولت مبني بر اتمام و بهره‌برداري از 900 واحد مسكوني تا پايان سال مي‌توان ادعا كرد كه ساخت و سازهاي دولتي به نتيجه رسيده است. بنابر اظهارات وي ارتباط منطقي ميان مسكن مهر كه يك پروژه دولتي است و رونق ساخت و ساز در بازار وجود ندارد. اين در حالي است كه آمار 9 ماهه ساخت و ساز در كشور نشان مي‌دهد احداث مسكن در سال ‌88 با 15 درصد كاهش نسبت به مدت مشابه سال 87 همراه بوده است. بر اساس آمارهاي ارائه شده، در 9 ماه اول سال‌88 مجوز احداث 361 هزار واحد مسكوني در كل كشور صادر شده كه اين رقم در مدت مشابه سال قبل ‌از آن 420 هزار واحد بوده كه كاهش 15 درصدي را نشان مي‌دهد.
اين آمار در حالي اعلام شده كه گفته مي‌شود ساخت‌وساز در پاييز سال 88 با رشد 42 درصدي همراه بوده گرچه اين رقم نسبت به تابستان سال پيش از آن، با كاهش 32 درصدي مواجه بوده است. اين گزارش ميزان صدور پروانه ساختماني در سال 88 را نيز چنين تفسير مي‌كند كه در بهار، تابستان و پاييز سال 88 به ترتيب 34 هزار، 30 هزار و 40 هزار پروانه ساختماني در كل مناطق شهري كشور صادر شده و به ازاي اين پروانه‌ها به ترتيب 112 هزار، 102 هزار و 145 هزار واحد مسكوني در شهرها احداث شده است .اين در حالي است كه در 9 ماه اول سال 87، معادل 132 هزار پروانه ساخت براي احداث 422 هزار واحد مسكوني در كشور صادر شده بود. اين آمار همچنين تعداد واحدهاي مسكوني پيش‌بيني شده در پروانه‌هاي ساختماني صادر شده براي احداث ساختمان را بالغ بر 129 هزار و 365 واحد اعلام كرده كه نسبت به پاييز سال 87 با افزايش 34 درصدي و نسبت به تابستان ‌88 نيز 16 درصد افزايش داشته است. مجموع زيربناي پروانه‌هاي صادر شده براي احداث ساختمان در حدود 17 ميليون و 960 هزار مترمربع است كه نسبت به فصل مشابه سال قبل 28 درصد و نسبت به فصل قبل 2.2 درصد افزايش داشته است. متوسط زيربناي هر پروانه احداث ساختمان صادر شده در كل كشور به جز شهر تهران در حدود 474‌مترمربع است. اين گزارش نشان مي‌دهد در پاييز 88 در شهر تهران حجم صدور پروانه ساختماني نسبت به فصل قبل رشد داشته، اما در مقايسه با مدت مشابه سال قبل از آن حدود 50 درصد افت كرده است.
بر اين اساس طي بهار، تابستان و پاييز سال 88 به ترتيب دو هزار 500 فقره، دوهزار و 271 فقره و دو هزار و 400 فقره پروانه ساختماني براي احداث 48 هزار واحد مسكوني صادر شده است. اين درحالي است كه طبق آمار شهرداري تهران در 9 ماه سال 87، حدود 130 هزار واحد مسكوني در شهر تهران ساخته شده بود. روند ساخت‌وساز در پاييز 88 حاكي از آن است كه در شهر تهران تعداد دوهزار و 406 پروانه احداث ساختمان توسط شهرداري‌ صادر شده كه تعداد واحدهاي مسكوني پيش‌بيني شده در پروانه‌ها، حدود 164 هزار واحد بوده است. مجموع زيربناي پروانه‌ها نيز حدود دو ميليون و 653 هزار مترمربع بوده است.
اين آمارها گرچه حاكي از آن است كه حجم احداث واحدهاي مسكوني در نيمه دوم سال گذشته با رشد قابل ملاحظه‌اي روبرو بوده اما مقايسه آمار مزبور با كارنامه ساخت‌وساز واحدهاي مسكوني درسال 87 از كاهش ساخت و ساز در سال 88 خبر مي‌دهد.
اين در حالي است كه وزير مسكن و شهرسازي معتقد است صدور پروانه در 12 ماه سال گذشته نسبت به شش ماهه از 200 تا 250 درصد رشد برخوردار بوده‌است. با اين وجود به نظر مي‌رسد در شرايطي كه ركود در بازار حاكم است، بخش خصوصي تمايلي به سرمايه‌گذاري ندارد، بنابراين آنچه با اهميت به نظر مي‌رسد اين است كه آيا ركود حاكم در بازار مسكن از تمايل بخش خصوصي براي سرمايه گذاري در اين بخش كاسته است يا خير؟ سوالي كه تورج دانشور ديگر كارشناس مسكن در پاسخ به آن اظهار داشت: سازندگان به دليل قانع نبودن به سودهاي فعلي اقدام به توليد مسكن نمي‌كنند.
بنابر توضيحات وي زماني كه سود كاهش مي‌يابد،توليدكنندگان نسبت به بازگشت سرمايه خود ترديد مي‌كنند همين امر موجب عدم سرمايه‌گذاري در بخش مسكن مي شود. در اين راستا گفته مي شود اگر دولت بخش خصوصي را پشتيباني و براي آنها تسهيلات قائل شود، آنها براي سرمايه گذاري و ورود به اين حوزه تشويق مي‌شوند.
اين در حالي‌است كه بازار مسكن علاوه بر ركود حاكم با كاهش سود ساخت و ساز كه همواره مورد انكار مسئولان قرار مي‌گيرد مواجه است. امري كه به اعتقاد كارشناسان به وضعيت اقتصادي از جمله اجراي قانون هدفمندكردن يارانه‌ها مربوط است.
به طوري كه گفته مي‌شود در شرايط كنوني سرمايه‌گذاران به دليل نبود تقاضاي كافي اقدام به توليد مسكن نمي‌كنند و منتظر مشخص شدن تكليف بحث‌هاي اقتصادي هستند. در اين ميان باقر ميلاني، كارشناس اقتصادي مسكن نيز با اشاره به اينكه بازار سنتي مسكن ايران به‌علت انباشت تقاضاي برآورد نشده و عدم‌عرضه كافي هنگام هجوم سرمايه واكنشي جز افزايش افسارگسيخته قيمت‌ها را نداشته است، توضيح داد: بين قيمت تمام‌شده يك‌مترمربع واحد ساختماني با قيمت فروش‌ آن در چنين مواقعي هيچ ارتباط منطقي وجود نداشته و در اين رابطه متغيرهايي وجود دارد كه تابع الگوها و مدل‌هاي رياضي نبوده و قابليت اندازه‌گيري ندارند.
به اعتقاد وي مجموع اين عوامل موجب شده تا افزايش قيمت نهاده‌هاي ساختماني و دستمزدها و نيروهاي انساني به‌كار رفته در ساختمان، در صورت تعديل يارانه‌ها حتي اگر به صددرصد برسد، قيمت ساخت يك مترمربع از چهار به هشت ميليون ريال بالغ مي‌شود كه به‌لحاظ شرايط خاص حاكم بر بازار مسكن، به‌خصوص در شهرهاي بزرگ، لزوما افزايش قيمت فروش يك مترمربع را درپي نخواهد داشت، بلكه فقط حاشيه سود فروشندگان را كوچك‌تر خواهد كرد. حاشيه سودي كه تمايل به فعاليت در اين بازار را كمرنگ نخواهد كرد. به اعتقاد اين كارشناس اقتصادي آنچه قيمت فروش واحدهاي ساخته‌شده را در اين بازار افزايش مي‌دهد هجوم سريع سرمايه‌هايي است كه بازارهاي ديگري را متناسب با نيازهاي خود پيدا نمي‌كنند. بر اين اساس پيش ‌بيني‌ها از آينده بازار مسكن پس از اجراي قانون هدفمندكردن يارانه‌ها با استناد به آمارهاي بانك مركزي حاكي از آن است كه با اجراي اين قانون 15 تا 60 درصد بر ميزان تورم فعلي افزوده مي‌شود. در اين شرايط كارشناسان پيش‌بيني مي‌كنند اگر بازار مسكن همچنان در ركود باقي بماند وساخت و ساز به معناي واقعي انجام نشود، طي سال‌هاي آينده بار ديگر بازار با بحران مسكن رو به‌رو مي‌شود. به اعتقاد يزداني مسكن مهر تنها نياز بخشي از متقاضيان را پاسخ مي دهد و دولت بايد پاسخگوي ديگر بخش‌هاي مسكن نيز باشد. به اعتقاد وي بازار با انباشت تقاضا از سال‌هاي قبل مواجه است در حالي كه در بهترين شرايط تنها سالي 500 هزار واحد مسكوني در كشور احداث مي شود. به طور كلي گفته مي شود در طول سال‌هاي قبل توليد چنداني در اين بخش صورت نگرفته است بنابر اين دولت بايد علاوه بر توجه ويژه به طرح مسكن مهر، سياست‌هايي براي جذب بخش خصوصي به عرصه ساخت و ساز و افزايش در پيش گيرد تا باعث رونق بازار ‌شود.
انتهای پیام