مشاوره ملكي در تهران بين‌المللي شد؟

اخيرا برخي مشاوران املاك در شهر تهران، حوزه بازاريابي‌ مسكن را به فراتر از كشور گسترش داده‌ و براي فروش املاك مسكوني كشورهاي قبرس و مالزي و حتي امارات تلاش مي‌كنند!  اين مشاوران از آنجا كه مزاياي به ظاهر ويژه‌اي براي صاحب‌خانه شدن خارجي‌ها در اين سه كشور در نظر گرفته‌اند، در آگهي‌هاي تبليغاتي خود با واژه‌هايي نظير «گارانتي مجوز اقامت، 60 درصد وام خريد، اكازيون خريد ملك در خارج» به دنبال جلب مشتري ايراني براي املاك خارجي هستند. بنگاه‌هاي مسكن حتي پيشنهاد مي‌كنند حاضرند املاك تهراني‌ها را بدون مبادله پول، با املاكي كه در قبرس و مالزي سراغ دارند، تهاتر كنند.



بنا به گفته همين واسطه‌ها، در حال حاضر در كوالالامپور مالزي مي‌توان با 70 ميليون تومان پول نقد يك ملك مسكوني 110 متري لوكس با همه امكانات، در محله تقريبا متوسط را خريداري كرد. قيمت كل اين ملك 150 ميليون تومان است كه دولت مالزي براي خريد چنين ملكي، به خارجي‌ها معادل 50 درصد ارزش ملك، وام كم‌بهره پرداخت مي‌كند.
دولت مالزي با توجه به استقبال خارجي‌ها از خريد ملك مسكوني، به تازگي يك شرط براي انتخاب ملك گذاشته، اينكه، حداقل ارزش ملك مسكوني كه خارجي‌ها بايد در مالزي خريداري كنند، 150 ميليون تومان است. هرچند توجيه اين قانون جديد، جلوگيري از سكونت خارجي‌ها در نقاط پايين‌دست و سطح‌پايين اين كشور است، اما برخي مي‌گويند هدف جذب سرمايه‌گذاري بيشتر در مالزي است.
طبق گفته عوامل فروش املاك مسكوني قبرس در تهران، ارزش خريد يك ملك ويلايي با مساحت 480 متر مربع در اين كشور، حدود 145 ميليون تومان است كه دولت قبرس با هماهنگي بانك‌ها، حدود 20 درصد مبلغ را به‌صورت پيش‌پرداخت به خريدار خارجي پرداخت مي‌كند و حدود 30 درصد نيز در زمان تحويل ملك به‌صورت وام ارائه مي‌شود.

تجربه تلخ دوبی
به گزارش  ConsBank به نقل از دنياي‌اقتصاد، درحالي بازار خريد و فروش املاك برخي كشورهاي خارجي در بنگاه‌هاي مسكن تهران داغ شده است كه هنوز مالباختگان بازار مسكن دوبی، تجربه سرمايه‌گذاري بدون مطالعه در اين حوزه را فراموش نكرده‌اند.
دو سال پيش برج‌سازهاي دوبی به اعتبار سرمايه‌هاي انبوه‌ ايراني‌هاي مهاجر به كشور امارات، اقدام به پيش‌فروش‌هاي بدون اعتبار واحد مسكوني به خارجي‌ها كردند و در حالي كه هيچ نشانه اوليه‌اي از احداث برج در دوبی ديده نمي‌شد، كل ارزش واحدهاي رويايي را از خارجي‌ها دريافت كردند. نتيجه اين شد كه به محض اوج‌گيري بحران مسكن آمريكا، حباب قيمت و رونق مسكن در دوبی نيز تركيد و بسياري از سرمايه‌گذاري‌هاي خارجي ناكام ماند. در حال حاضر، در دوبی تعداد زيادي برج نيمه‌كاره وجود دارد كه عوامل سازنده آنها يا ورشكست شده‌اند يا به دليل كاهش قيمت مسكن و خروج پروژه‌شان از توجيه اقتصادي، انگيزه ادامه كار را از دست داده‌اند.
بر اساس تحقیقات خبرنگار ما این روزها بسیاری از افرادی که قصد اسکان در کشورهایی نظیر امارات، قبرس و مالزی را دارند از آنجا که از فروش ملک خود مستاصل شده‌‌اند اقدام به تهاتر و تعویض املاک خود می‌کنند و در این بین از رهگذر این معامله گاه سودی نیز نصیب خریداران می‌شود. در این راستا، بنا به گفته مشاوران املاک، اگر فردی قصد خرید ملک در کشور مالزي را داشته باشد، بنا بر جدیدترین قوانین دولت مالزی ارزش ریالی ملک نباید کمتر از 150 میلیون تومان باشد.
این در شرایطی است که پیشتر حداقل ارزش ملکی که خارجی‌ها می‌توانستند خریداری کنند 75 میلیون تومان بود، اما دولت مالزی علت افزایش این رقم را تامین مسکن مناسب برای خارجی‌ها دانسته است.
بر اساس گفته این بنگاه‌داران مسکن، ارزش یک ملک 110 متري لوکس با فول امکانات در حدود 150 میلیون تومان است که در این بین دولت نصف ارزش ملک را به افراد وام می‌دهد. گفته می‌شود که تسهیلات مذکور در قالب وام با بهره 5 درصدی پرداخت می‌شود و یک محاسبه سر انگشتی نشان می‌دهد که اقساط این وام به صورت ماهانه بین 500 الی 700 هزار تومان است که گفته می‌شود مبلغ اجاره ملک مذکور حدود یک میلیون تومان است.
بر این اساس، فردی که اقدام به خرید این نوع از املاک کرده باشد می‌تواند ملک خود را اجاره دهد و مبلغی را نیز پس‌انداز کند.
بنا به اذعان مشاوران املاک فعال در این زمینه برخی از املاک مالزی دارای شرایط اقامت هستند و از این رو دغدغه‌ای از بابت نگرانی افراد در این زمینه وجود ندارد.
این در حالی است که اگر املاک مذکور فاقد شرایط اقامت باشند شرکت‌های مخصوص در اين كشور وجود دارد كه اقدامات لازم در این زمینه را انجام خواهند داد.

اوضاع ملک در امارات
اما بنا به اظهار بنگاه‌داران اوضاع تهاتر ملک در امارات تقریبا داغ‌تر است. بر این اساس، ارزش ریالی یک ملک 135 متری دوخوابه با امکانات کامل که در یک برج مسکونی واقع در دوبی است، در حدود 320 میلیون تومان است، از این رو اگر فردی دارای ساختمانی با این قیمت در ایران باشد، می‌تواند به راحتی اقدام به تهاتر ملک خود کند.
برخی از بنگاه‌داران البته به خریداران هشدار می‌دهند که با آگاهی کامل از وضعیت اقتصادی کشورهایی که قصد خرید ملک از آنها را دارند، اقدام به خرید ملک کنند؛ چراکه بعضا ممکن است قیمت املاک در این کشورها حالت حباب‌گونه داشته باشد که با تخليه ناگهاني این نوع حباب‌ها ارزش املاک سقوط شديد خواهد كرد و سرمایه آنها را در معرض خطر جدی قرار خواهد داد. همچنان که دو سال اخیر بعد از بحران مسکن آمریکا قیمت ملک به شدت سقوط کرد.
بنا به اظهارات این مشاوران املاک اساسا کسب سود اقتصادی از رهگذر معاوضه املاک یا خرید ملک در کشورهای همسايه ارتباط تنگاتنگی به شرایط اقتصاد جهانی و همچنین انگیزه اقتصادی افراد دارد.

پیش‌فروش مسکن در قبرس
در همین حال، در شرایطی که بازار پیش‌فروش مسکن در کشور ما به دلیل پیش‌فروش‌های ناموفق از اقبال چندانی برخوردار نیست و انگیزه افراد به دلیل معضلات متعدد پیرامون این شیوه از فروش مسکن کاملا سلب شده است، به دلیل اینکه در کشورهای دیگر و از جمله قبرس بانک‌ها ضامن و واسطه این شیوه از فروش هستند، اطمینان مردم به خرید واحدهای پیش‌فروش فزاینده است. بر اساس گفته مشاوران املاک فعال در کشور قبرس قیمت تمام شده یک ملک 480 متری ویلایی که در یک بازه زمانی 10 ماه عملیات ساخت آن به اتمام می‌رسد 150 میلیون تومان است.
اما شرایط پرداخت مبلغ ملک مذکور به این صورت است که حدود 30 میليون تومان بابت پیش‌پرداخت باید پرداخت شود. سپس یک ماه بعد 15 میلیون تومان، سه ماه بعد نیز 15 میلیون تومان، 10 ماه بعد که موقع تحویل آپارتمان است 45 میلیون تومان و دو سال و نیم بعد نیز مبلغ 45 میلیون تومان باید پرداخت شود که این 45 میلیون تومان در قالب تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده است که مبلغ اقساط آن به صورت ماهانه 5/1 میلیون تومان است.
گفته می‌شود که در اکثر مواقع تقریبا تا 60 درصد از واحدهای مسکونی را وام‌های بانکی تشکیل می‌دهد که بهره آنها همانند بسیاری از کشورها حداقل 5 و حداکثر 7 درصد است.
اما از دیگر شرایط ویژه که در خرید آپارتمان در قبرس می‌توان در نظر گرفت گارانتی مجوز اقامت در قبرس اروپایی و 2 سال گارانتی اجاره در صورت درخواست مشتری است که از آن به عنوان شرایط اکازیون نام برده می‌شود.

ارمنستان: مالكيت عرصه منتقل نمي‌شود
از دیگر کشورهایي که با اقبال مناسبی در جذب سرمایه‌های خارجی ایرانی‌ها مواجه شده است، کشور ارمنستان است.
به گفته فعالان بازارياب مسکن، در ارمنستان قیمت خريد ملک در مقایسه با کشورهایی نظیر مالزی و قبرس بيشتر است؛ چراکه املاک این کشور در مقایسه با کشورهای مذکور به صورت جزئی‌سازی و بدون استفاده از تسهیلات بانکی ساخته می‌شود.
در همین حال، در كشور ارمنستان مالكيت زمين به خارجي‌ها منتقل نمي‌شود؛ چراکه به موجب قوانین این کشور افراد خارجی نمی‌توانند صاحب عرصه ملك شوند و فقط روی اعیان خانه می‌توانند مالکیت داشته باشند.
علاوه بر این، کشور ارمنستان به هیچ وجه به خارجی‌ها امکان اقامت نمی‌دهد و از این رو اگر در این کشور آپارتمانی خریداری شود فقط در زمان مسافرت می‌توان از آن استفاده كرد.
به گفته مشاوران املاک فعال، با توجه به اینکه در کشورهایی نظیر مالزی و قبرس دولت در حوزه املاک دخالت دارد و ساخت‌و‌ساز به شیوه انبوه‌سازی با تخصیص تسهیلات ویژه محقق می‌شود؛ در نتیجه قیمت تمام شده املاک در این کشورها در مقیاس با ارمنستان بسیار کمتر است.گفته می‌شود که قیمت هر متر مربع آپارتمان در ارمنستان بین 5/1 میلیون تا 2 میلیون تومان در نوسان است.
به باور مسوولان دفاتر خرید و فروش املاک خارجی، افرادی که به واسطه شرکت‌های تخصصی املاک در ایران قصد خرید آپارتمان در خارج از کشور را دارند حتما باید از بابت اینکه این نوع دفاتر قانونی باشند تحقیقات لازم و دقیق را به عمل آورند؛ چراکه در غیر این صورت ممکن است گمراه شوند.
مشاوران املاك می‌گویند مردم می‌توانند استعلام خود را در خصوص قانونی بودن این شرکت‌ها از طریق تلفن یا سفر به کشوری که قصد خرید از آن را دارند، انجام دهند.
در كوالالامپور مالزي مي‌توان با 70 ميليون تومان پول نقد يك ملك مسكوني 110 متري لوكس با همه امكانات، در محله تقريبا متوسط را خريداري كرد. قيمت كل اين ملك 150 ميليون تومان است كه دولت مالزي براي خريد چنين ملكي، به خارجي‌ها معادل 50 درصد ارزش ملك، وام كم‌بهره پرداخت مي‌كند
درحالي بازار خريد و فروش املاك برخي كشورهاي خارجي در بنگاه‌هاي مسكن تهران داغ شده است كه هنوز مالباختگان بازار مسكن دوبی، تجربه سرمايه‌گذاري بدون مطالعه در اين حوزه را فراموش نكرده‌اند.
انتهای پیام