خلأ «قانون» در پيش‌فروش مسكن

طي ماه‌هاي اخير برخي انبوه‌سازان صلاحيت‌دار براي تامين نقدينگي مورد نياز پروژه‌هاي جديد، به پيش‌فروش واحدهايي كه در مراحل اوليه ساخت قرار دارد، رو آورده‌‌اند. اما بي‌اعتمادي مردم به سرنوشت اين قبيل پروژه‌هاي ساختماني، از يك‌سو راه تامين مالي را براي سازنده‌ها و از سوي ديگر امكان پيش‌خريد با پرداخت جزئي را براي متقاضيان مسكن مسدود كرده است.
اين درحالي است كه لايحه‌اي تحت عنوان «پيش‌فروش مسكن» از نيمه سال 86 تاكنون در مجلس معطل بررسي و تصويب نهايي قرار دارد و به دلايلي كه يكي از آنها تلاش براي تامين نظر سازمان ثبت‌ اسناد عنوان شده، هنوز به قانون تبديل نشده است.
به گزارش consbank به نقل از دنياي اقتصاد ، رييس كانون سراسري انبوه‌سازان در اين باره گفت: در شرايط طبيعي بايد 50 درصد از آنچه قرار است طي يك سال در كشور ساخته شود، پيش‌فروش شود، اما در سال جاري حجم پيش‌خريد‌ها آنقدر ناچيز بوده كه به لحاظ آماري قابل‌ذكر نيست.
ايرج رهبر با اشاره به اينكه اقبال مردم به پيش‌خريد مي‌تواند زمينه رونق فعاليت‌هاي ساختماني را فراهم كند، به دنياي اقتصاد گفت: حدود نيمي از سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني از طريق پيش‌خريد قابل‌تامين است.
در حال حاضر بازار مسكن براي پيش‌فروش با خلأ قانوني روبه‌رو است و قراردادهايي كه براي اين نوع خريد تنظيم مي‌شود به دليل آنكه همچون «مبايعه‌نامه در حالت خريد قطعي» شناخته شده نيست، پيش‌خريداران نمي‌توانند از صحت و سقم آنچه پيش‌فروش مي‌شود مطلع شوند. به همين خاطر اقبالي در بازار مسكن براي پيش‌خريد وجود ندارد. كارشناسان مسكن معتقدند چنانچه اعتماد به بازار پيش‌فروش وجود داشت، انبوه‌سازان مي‌توانستند با كمترين هزينه دوره ركود را پشت‌سر بگذارند و براي ادامه ساخت‌وساز، از نقدينگي در اختيار مردم استفاده كنند.
پيشنهاد تشكيل موسسات مالي پيش‌فروش
در همین زمینه دکتر ستاریان، کارشناس مسکن و عضو هیات علمی دانشگاه تهران گفت: اساسا در کشور ما مکانیزم پیش‌فروش مسکن به خاطر عدم وجود مراجع ذی‌صلاح کنترل گر خود به خود منوط به سابقه كاري و شناخت از افراد سازنده شده است. وی گفت: این در حالی است که در دنیا پروسه پیش‌فروش مسکن توسط موسسات مالی و اعتباری به منظور جذب سرمایه‌های مردم و مشارکت مردم در ساخت کنترل می‌شود.
وی تاکید کرد: سازندگان مسکن اساسا به منظور اجرای ساخت‌وساز نیاز به جذب سرمایه دارند و بر این اساس لازم است که مشارکت مردم را جلب کنند، این در حالی است که در شرایط فعلی هیچ ساختار روشنی وجود ندارد و بیش از هر چیز این مهم به روابط شخصی افراد منوط شده است.
ستاریان گفت: بر این اساس اگر سازنده‌ای در این مسیر از اعتبار و حسن سابقه برخوردار باشد مردم به او اعتماد کرده و اقدام به پیش خرید مسکن می‌کنند، اما اگر در برابر سازنده‌ای قرار گیرند که سابقه او نامعلوم باشد، حاضر به انجام مشارکت با او نیستند.
به گفته ستاریان، این در حالی است که در دنیا رسم در امر پیش‌فروش مسکن این است که موسسات مالی و اعتباری وارد عمل می‌شوند و براین اساس مردم با اطمینان خاطر بیشتری مشارکت می‌کنند؛ بر این اساس پیش‌فروش مسکن در این کشورها به یک تفاهم سه جانبه بین سازنده و مردم و موسسات مالی و اعتباری مبدل می‌شود.
ستاریان خاطر نشان كرد: متاسفانه در حال حاضر سیستم بانک مرکزی برخلاف رویه معمول کشورهای پیشرفته اجازه ورود موسسات مالی اعتباری را به این فرآیند نمی‌دهد و اجازه نمی‌دهد که موسسات مالی و اعتباری با سازنده یک حساب مشترک باز کند.
انگيزه پيش‌خريد كم شده است
فرشيد احدي يك انبوه‌ساز فعال در تهران معتقد است: در شرايط كنوني بازار مسكن، اغلب مردم علاقه‌اي به پيش‌خريد ندارند و متقاضيان تنها در صورتي كه پيش‌فروشنده تسهيلات خاص اعطا كند، حاضر به پيش‌خريد مي‌شوند.
وي همچنين درباره علت بي‌اعتمادي به بازار پيش‌فروش گفت: برخي سازنده‌هاي ناشناس و غيرمعتبر به دليل آنكه قیمت مسکن در زمان شروع به ساخت تا زمان واگذاری آن به دو برابر افزایش پیدا می‌کند، از این رو از این پروسه بهره می‌گیرند و اقدام به فروش یک واحد به چندین نفر می‌کنند.
احدی تصریح کرد: متاسفانه در کشور ما مسکن همیشه به عنوان یک کالای سرمایه‌ای قلمداد شده است و تا این مساله حل نشود معضلاتی نظیر پیش‌فروش‌های ناموفق به قوت خويش باقی خواهد ماند.
وي افزود: در حال حاضر با اینکه شرکت متبوع ما از زیرمجموعه‌هاي بانک مسکن است و با بهترین شرایط اقدام به پیش‌فروش کرده، اما در جلب مشتری ناموفق بوده و این مساله حاکی از آن است كه معضل مسکن را در جای دیگری باید جست و جود کرد.
ضرورت تعجيل در تصويب لايحه پيش‌فروش
از ديگر سو رييس كانون سراسري انبوه‌سازان ضمن تاكيد بر تسريع در تصويب لايحه پيش‌فروش مسكن گفت: اجراي اين لايحه موجب خواهد شد هر دو طرف معامله با اطمينان خاطر در جهت انجام معامله گام بردارند.
ايرج رهبر تاكيد كرد: متقاضيان پيش‌خريد مسكن بايد قبل از هرگونه اقدام از صلاحيت شركت‌هاي ساختماني مطلع شوند و براي اين اقدام مي‌توانند عضويت شركت‌ها در تشكل‌هاي ساختماني يا پروانه فعاليت آنها را بررسي و استعلام كنند.
رييس كانون انبوه‌سازان اطمينان داد: كليه سازنده‌هاي عضو كانون پيش‌فروش‌هاي مطمئن و سالم انجام مي‌دهند.
رهبر افزود: اگر اعتماد كافي به پيش‌فروش مسكن وجود داشت، بازار ساخت‌وساز ماه‌ها پيش از ركود خارج شده بود.
لايحه پيش‌فروش نزد «ثبت» است
سخنگوي كميسيون عمران مجلس درباره سرنوشت لايحه‌اي كه سال گذشته به مجلس داده شد گفت: كليات لايحه پيش‌فروش مسكن سال گذشته در مجلس به تصويب رسيد، اما اصل آن به دليل اختلاف نظر با سازمان ثبت اسناد هنوز نهايي نشده است.
ابوالقاسم رحماني افزود: با توجه به اینکه مقرر شده به موجب این لایحه سند موقت برای پیش‌فروش مسکن صادر شود، از این رو سازمان ثبت اسناد این لایحه را بررسی کرده است.
اين عضو كميسيون عمران تصريح كرد: قطعا مجلس به عواقب ناشی از پیش‌فروش‌های ناموفق کاملا اشراف دارد و وظیفه خود را نیز در این راستا به درستی انجام داده است، اما به هر حال از آنجا که یک طرف این لایحه قوه قضائيه است، نمی‌توان یک جانبه آن را تصويب کرد از این رو انتظار می‌رود با توجه به شرایط رکود مسکن سازمان ثبت به منظور بررسی این لایحه که می‌تواند در خروج بازار مسکن موثر واقع شود، اقدامی عاجل کند.
بررسي لايحه پيش‌فروش در مجلس از سرگرفته مي‌شود
اما در حالي كه بحث و اختلاف‌نظر درباره لايحه پيش‌فروش مسكن مانع تصويب آن در يك سال اخير شده، نايب‌رييس كميسيون قضايي مجلس بر بررسي مجدد محتواي اين لايحه طي هفته‌هاي آتي در كميسيون تاكيد مي‌كند.
فرهاي تجري گفت: هيچ بحثي درباره تعليق لايحه يا كنار گذاشتن آن وجود ندارد و قطعا مجلس براي تبديل آن به قانون همه تلاش خود را خواهد كرد.
اين عضو كميسيون قضايي مجلس همچنين تصريح كرد: لايحه پيش‌فروش مسكن از آنجا كه به محض ورود به مجلس در كميسيون قضايي به عنوان كميسيون تخصصي مورد بررسي قرار گرفت، هم‌اكنون مراحل نهايي تصويب را پشت‌سر مي‌گذارد.
پیشتر برخی از اعضای کمیسیون عمران مجلس در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» اذعان کردند به دلیل حاکمیت رکود در بازار مسکن و همچنین رونق مسکن مهر تقاضای مردم به سمت پیش‌فروش مسکن کاهش یافته است و همین امر باعث شده تا بررسی لایحه پیش‌فروش مسکن از دستور کار خود خارج شود.
این در حالی است که فرهاد تجری، نایب‌ريیس کمیسیون قضایی مجلس شورای اسلامی با رد این اظهار نظرها عنوان کرد: به زودی لایحه پیش فروش مسکن در کمیسیون قضایی مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
وی تصریح کرد: البته برخی از سازمان‌ها، نظیر سازمان ثبت اسناد در مورد چگونگی این لایحه اختلاف سلیقه‌هایی دارد که تمام این موارد در کمیسیون قضایی مجلس با رویکرد کارشناسی مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.
به اعتقاد تجری برخلاف اظهارات بعضی از نمایندگان مجلس مبنی بر عدم‌رغبت مجلس در تصویب این لایحه، اراده جدی در اعضای کمیسیون قضایی مجلس برای تصویب این لایحه وجود دارد و هر گونه چالش و اختلاف‌سلیقه در خصوص نحوه تصویب این لایحه رفع خواهد شد تا شرایطی فراهم شود كه این لایحه هر چه سریع‌تر به تصویب برسد.
جريمه 10 ميليوني براي پيش‌فروشنده‌هاي بد قول
لايحه پيش‌فروش مسكن در حالي بدون سرانجام مشخص، در وضعيت برزخ قرار دارد كه محتواي 30 ماده‌اي آن در صورت اجرا باعث ايجاد امنيت در بازار پيش‌فروش خواهد شد.دولت در اين لايحه، پيش‌فروشنده را متعهد به رعايت مواردي كرده كه به واسطه آن، پيش‌خريدار مي‌تواند با اطمينان خاطر اقدام كند.
بر اساس این گزارش، از جمله شاخص‌ترین مزایای این لایحه ماده 24 است که به موجب آن كليه روزنامه‌های کثير‌الانتشار بايد قبل از انتشار آگهي پيش‌فروش، مجوز شركت ساختماني را از مراجع ذی صلاح استعلام كنند و براي آگهي مربوطه نيز مجوز بگيرند. این ماده به تنهایی می‌تواند نقش بازدارنده‌ای در فعالیت شرکت‌های غیرقانونی پیش‌فروشنده مسکن داشته باشد که با آگهی‌های فریبنده مردم را اغفال می‌کنند.
در همین حال به موجب ماده‌ای دیگر از این لایحه به شهرداری‌ها تکلیف شده است که هنگام صدور پروانه ساختمانی شناسنامه‌ای مستقل برای هر واحد صادر و به متقاضی تسلیم شود.از دیگر سو تعیین محکومیت‌های قضایی و جریمه‌های نقدی برای پیش‌فروشندگانی که بدون تنظیم سند رسمی یا اخذ پروانه ساخت یا افتتاح حساب بانکی اقدام به پیش‌فروش می‌کنند از جمله دیگر محاسن لایحه پيش‌فروش مسكن است.
علاوه بر این تاکید بر رعایت حقوق متقاضیان مسکن در این لایحه نیز از جمله مواردی است که به نظر می‌رسد عاملی مهم در جهت جلب اعتماد مشتریان مسکن باشد. بر اساس این لایحه ‌پيش‌فروشنده متعهد می‌شود که ساختمان را ظرف مدت معینی احداث و به پیش خریدار ارائه دهد و اگر پیش‌فروشنده ظرف مهلت مقرر به تعهدات خود عمل نکند مسوول پرداخت خسارت از 100 هزار تا 10 ميليون تومان به پیش خریدار است.
در همین حال در ماده 9 این لایحه آمده است: چنانچه ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نشود پیش خریدار می‌تواند پیش فروشنده را ملزم به رفع نواقص یا قرار داد را فسخ و مطالبه خسارت کند. همچنین الزام مشاوران املاک به تنظیم قرار داد پیش فروش ساختمان ازجمله حسن دیگر لایحه پيش‌فروش است که به موجب آن در صورت نادیده گرفتن این مهم از سوی مشاوران املاک، پروانه کسب آنان مشمول ابطال خواهد شد.
انتهای پیام