گزارش

 

 

هفته دولت بدون افتتاح حتی یک پروژه مسکن مهر

 

باز هم زلزله و یک سوال تکراری!

تازه های طراحی

 

کپی برابر اصل برج تجارت جهانی

 

طراحي سقف به سبک جدید

 

آسمانخراشی در چین

تحلیل

 

 

كارگران در ساندويچ شعار

 

آیا قیمتهای مسکن در شهر تهران افزایش یافته است؟

مهدی سلطان محمدی*

مسكن در كُما

چاره درد مسکن، تصحيح انحراف قيمت ها، انضباط مالي دولت، مديريت صحيح پولي با خنثي  سازي اثرات نقدينگي درآمدهاي نفتي، توسعه گزينه هاي سرمايه گذاري و ايجاد يک ساختار سالم درآمدزايي - چه در شهرها و چه در روستا ها - است.
مسكن صنعتي است كه حجم بالايي از سرمايه گذاري هاي مربوط به محصول ناخالص داخلي (GDP) را به خود اختصاص داده كه اين امر نشان دهنده نقش مهم آن در اقتصاد كشور است. در حال حاضر افراد و اصناف متعددي به صورت مستقيم و غيرمستقيم در اين حوزه مشغول فعاليت هستند كه خود نشان از اهميت بالاي اين حوزه در امر اشتغال و توليد دارد.
به اين مطلب بايد محوريت سرمايهپذيري مسكن را در اقتصاد كشور هم بي افزاييم، چرا كه به دليل فقدان بهره مندي اقتصاد ايران از بازارهاي كارآمد سرمايه، بخش قابل توجهي از سرمايه هاي مردم به اين بخش سرازير شده اند. نكته آن كه كوچكترين التهابي در اين صنعت، اين حجم انبوه از سرمايه را در مخاطره جدّي قرار مي دهد و به موازات آن، تأثيرات شديدي بر بازارهاي مكمل بر جاي مي گذارد. اتفاقاتي كه در بخش سيمان در سال هاي گذشته روي داد، شاهد اين مدعا است، به طوري كه هر بار سيمان از سبد حمايتي دولت خارج شده و قيمت آن افزايش يافته، قيمت مسكن هم تحت تأثير قرار گرفته است. يكي از نكات تعجب برانگيز بخش مسكن، رفتار نامنظم قيمتي آن در قياس با شاخص عمومي قيمت ها است.
سؤال آن است كه چه مسايلي در شكل گيري اين نبض نامنظم مسكن دخيل اند؟ جواب اين سؤال را بايد در وهله اول در نظام نامتعارف عرضه و تقاضاي مسكن جست وجو كرد. همواره در سال هاي گذشته با مازاد شديدي در طرف تقاضاي مسكن روبه رو بوده ايم كه اين مازاد تقاضا، افزايش قيمت ها را پديد آورده اند.

نان، شغل، مسکن
طبيعتاً از دلايل افزايش تقاضا، جهش بي سابقه جمعيت کشورمان در دهه اول انقلاب بوده است که به آن - در مقابل تهديدهاي منطقه اي و بين المللي - نگاهي "امنيتي" داشتيم. آن نو رسيده ها حالا رشد کرده و "نان، شغل و مسکن" مي خواهند. به موازات، تشديد مهاجرت از روستاها به شهرها (Urbanization) را پس از انقلاب نبايد از ياد برد. در حال حاضر حدود 66 درصد از مردم در شهرها زندگي مي كنند كه اين مسأله تأثير زيادي در افزايش تقاضاي مسكن داشته است. علاوه بر اين مورد، رشد نقدينگي عامل مؤثر ديگري در افزايش کاذب تقاضا بوده، به طوري كه هرگاه حجم نقدينگي در كشور افزايش يافته، به موازات آن شاهد افزايش تقاضا و رشد قيمت مسكن در كشور بوده ايم. جالب آن كه اين نقدينگي، خود از شاخه هاي گوناگوني پديد مي آيد كه افزايش قيمت نفت يكي از آن موارد است. همواره با افزايش قيمت نفت خام صادراتي در بازارهاي جهاني و عدم اجراي سياست هاي پولي نوين توسط بانک مرکزي، جهت خنثي سازي اثرات منفي ناشي از اين افزايش قيمت، بهاي مسكن – به دليل تزريق نقدينگي حاصل از ارز به دست آمده – همواره با افزايش مواجه شده است. چهارمين عامل را بايد در سياست هاي مالي نابجاي دولت جست، چرا كه همواره دولت هاي بر سر كار كشورمان، هنگامي كه با كسري بودجه مواجه شده اند، از سياست غلط استقراض از بانك مركزي استفاده كرده و با "پولي نمودن بدهي ها" (q(Debt Monetization سعي در جبران كسري بودجه داشته اند، غافل از آن كه اين چاپ پول بي پشتوانه، چه اثرات مخربي بر اقتصاد كشور به همراه دارد كه رشد شاخص عمومي قيمت ها – در همه بخش ها همچون مسكن – يكي از تبعات منفي اين اقدام به شمار مي آيد.
در كنار اين موارد، سياست تثبيت نرخ ارز عامل ديگري است كه تأثيرات بسياري بر اقتصاد ايران و به تبع آن بخش مسكن كشور برجاي گذاشته است. به عنوان مثال، تعيين دستوري نرخ ارز از سوي دولت در دهه 70، اختلاف شديدي را بين نرخ واقعي و اسمي ارز به وجود آورد كه نتيجه آن، افزايش شديد تقاضاي ارز بود. به دنبال اين مطلب، از آنجا كه بانك مركزي توانايي پوشش اين حجم از تقاضا را نداشت، يك بحران ارزي در كشور به وجود آمد. در نتيجه اين بحران، تقاضا براي كالاهاي غيرقابل تجارت همچون مسكن افزايش يافت و به دليل آن كه چنين كالاهايي در بازار رقابتي جاي نگرفته و جانشين وارداتي (Import Substitutes) ندارند، در معرض تهديداتي همچون افزايش قيمت، كاهش توليد و اُفت كيفيت قرار گرفتند. چنين مسأله اي سبب شد امروز عملاً شاهد واحدهايي باشيم كه به دليل كم توجهي به كيفيت ساخت آنها، عمر مفيدي تقريباً برابر يك پنجم استاندارد دنيا داشته باشند. البته دليل اين مسأله آن است كه در دهه هاي ماقبل 80 مسكن ايران فاقد هر گونه انجمن و اتحاديه مستقلي بوده است. اين بي توجهي، هجوم افراد غيرمتخصص يا همان "بساز و بفروش هاي كار نابلد،" را به ساخت و ساز مسکن سبب شد که نتيجه آن، كاهش هر چه بيشتر كيفيت واحدهاي مسكوني توليدي در كشور بود. اين مطلب با طرح واقع شدن تهران بر روي گسل زلزله، نگراني ها را بيشتر افزايش داد.
اين کمتوجهي، جداي از آن كه هموطنانمان را با خطرات جاني جدّي مواجه مي كند، باعث گسترش بافت فرسوده در كشور مي شود. اختصاص 700 ميليارد تومان اوراق مشاركت براي نوسازي بافت هاي فرسوده – كه 100 ميليارد آن در سال گذشته توزيع شد و 300 ميليارد تومان آن قرار است در سال جاري توزيع شود –  مي تواند گواهي بر گفته فوق باشد.

گناه هاي ديگر نظام بانکي
كاهش مستمر نرخ تسهيلات اعطايي بانك ها درد ديگري است كه تب قيمتي مسكن را در ايران و به خصوص تهران به شدت بالا برده است، به طوري كه در سال هاي 84، 85 و 86 با كاهش هاي متوالي 2 درصدي نرخ تسهيلات از 18 درصد به ارقام 16، 14 و 12 درصد، شاهد رشدهاي 11، 28 و 81 درصدي قيمت مسكن در تهران بوديم. يكي ديگر از دلايل رشد قيمت مسكن را بايد در مسأله نامبارك توطئه و تباني در احتكار زمين دانست. اين مسأله كه باز هم به عدم بهره مندي اقتصاد كشور از بازارهاي كارآمد سرمايه برمي گردد، سبب شد در برخي شهرها، گروه هاي انحصاري تباني کرده و افزايش ناگهاني قيمت زمين را رقم بزنند. اين موضوع سبب شد در مدتي كوتاه، قيمت زمين رقمي در حدود 40 تا 50 درصد يک مِلک مسکوني را به نسبت ساير اجزاي متشكله مسكن نظير دستمزدها و قيمت مصالح در اختيار بگيرد. اين تأثير به حدي بود كه اكنون خانه دار شدن بسياري از اقشار جامعه از جمله جوانان به يك رؤيا تبديل شده است. البته دليل اين مسأله به سرانه پايين درآمدي و در نتيجه سطح اندك پس انداز آنان برمي گردد كه در نتيجه توانايي خريد يك واحد كوچك و نُقلي را هم از آنان سلب کرده است.

نسخه  درمان
از آنجا كه عمده مشكلات مربوط به حوزه مسكن به عدم بهره مندي از بازار كارآمد سرمايه مربوط است، مي توان اميد داشت با ترميم نواقص بازار سرمايه، زمينه هاي تأسيس بازار رهن ثانويه – كه الزام آن 2 سال پيش به رياست جمهوري ابلاغ گرديده – در كشور فراهم شود تا منابع لازم براي توليد مسكن و گسترش كارآمد بازار سرمايه به وجود آيد. در كنار اين مطلب، علاوه بر ترميم نظام بانكي و ارزي كشور، دولت مي بايد با بازنگري در سياست هاي بودجه اي خود، جهت جبران كسري بودجه از انتشار اوراق بدون بهره خزانه (که ارزش آن متضمن سود خواهد بود) استفاده نمايد كه اين مورد، خود به خود جداي از توسعه بازار سرمايه، از گسترش بي رويه نقدينگي - به دليل چاپ پول بي پشتوانه - جلوگيري مي كند.
چاره درد مسکن، خصوصاً براي جوانان، تصحيح انحراف قيمت ها، انضباط مالي دولت، مديريت صحيح پولي توسط بانک مرکزي، به ويژه خنثي سازي اثرات نقدينگي درآمدهاي نفتي، توسعه گزينه هاي سرمايه گذاري، مديريت ريسک ها و ايجاد يک ساختار سالم درآمدزايي - چه در شهر ها و چه در روستا ها - است. به اميد آن روز نشسته ايم.
منبع: اقتصاد ایران
انتهای پیام

• گزارش
• اخبار
• خبر ویژه
• بانک ساختمان
• تحلیل