کد خبر: ۱۱۸۷۱
تعداد بازدید: ۶۹۴۷
تعداد نظرات: ۱ نظر
تاریخ انتشار: ۰۷ خرداد ۱۳۹۱ - ۱۰:۳۱
پیش بینی های کارشناسان از وضعیت بازار مسکن 91 چیست؟ مهم ترین فرصت های سال 91 برای سرمایه گذاران بازار مسکن چیست؟ مهم ترین مشکلات موجود در بازار مسکن 91 چیست؟ اینها سوالاتی است که این روزها، تحلیل گران و منتقدان بازار مسکن در پی پاسخ به آن هستند.

پیش بینی های کارشناسان از وضعیت بازار مسکن 91 چیست؟ مهم ترین فرصت های سال 91 برای سرمایه گذاران بازار مسکن چیست؟ مهم ترین مشکلات موجود در بازار مسکن 91 چیست؟ اینها سوالاتی است که این روزها، تحلیل گران و منتقدان بازار مسکن در پی پاسخ به آن هستند.

به گزارش ConsBank، با توجه به نوسانات شدید قیمت ها در بازار خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن، این روزها تحلیل های متفاوتی از آینده وضعیت مسکن به ویژه در سال جاری ارایه می شود.

افزایش ناگهانی و غیرمنتظره قیمت مسکن در فروردین و اردیبهشت ماه سال جاری، در حالی که هنوز فصل نقل و انتقالات بازار مسکن فرا نرسیده، از نابسامانی و آشفتگی وضعیت موجود حکایت دارد. طرح مسکن مهر نیز با تمامی مزایا و معایب، موافقان و مخالفان خاص خود را دارد. برخی معتقدند مسکن مهر، عاملی برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن است و برخی دیگر این اقدام را چندان تاثیرگذار نمی دانند.

از این رو ConsBank با جمع بندی نظرات کارشناسان، منتقدان و مدیران سابق مسکن، مهم ترین مشکلات موجود و نیز پیش بینی های بازار مسکن سال 91 را با توجه به عوامل تاثیرگذار بر آن، در قالب فهرست زیر ارایه کرده است.
نکات زیر، برای تمامی دست اندرکاران حوزه ساخت و ساز از فعالان بازار مسکن تا خریداران و فروشندگان عادی راهگشا خواهد بود.
 
 
 
1- سناریوی «جهش قیمتی» برای بازار مسکن در ماه های آتی، مردود است.

2- بیشترین نرخ ممکن برای افزایش قیمت مسکن در سال جاری، 30 درصد خواهد بود.

3- نتيجه اجراي فاز دوم هدفمندی یارانه ها، تورم 30 درصدي هزينه ساخت است.

4- با اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه ها، تعداد اجاره‌نشين‌ها به خاطر افت قدرت خريد مسكن حداقل 100 درصد افزایش می یابد.

5- زمین، مقاومت قیمتی خود را بهتر از مسکن حفظ کرده و همچنان از نظر قیمتی بالاست.

6- نبود آمار موثق، از مشکلات بازار مسکن در ایران است در حالی که در بیشتر کشورها نرم‌افزارهای کاربردی برای درج قیمت معاملات مسکن موجود است که تمامی‌قیمت‌های کارشناسی املاک در آن ثبت مي‌شود.

7- عدم انعکاس قیمت‌های واقعی معاملات، عدم برخورداری 100 درصدی معاملات از کد رهگیری و عدم ارائه تصویر واقعی فروش مسکن از سوی فروشندگان سه مشکل عمده سامانه املاک است.

8- به نظر نمی‌رسد تغییرات ایجاد شده در طرح تفصیلی پایتخت بتواند تاثیر خاصی بر بازار مسکن 91 برجای بگذارد.

9- اقتصادی بودن، سودآوری ورود به بازار رهن و اجاره، راه اندازی صندوق بهره‌برداری در حوزه اجاره داری و انتشار صکوک اجاره مهم‌ترین فرصت‌های سال 91 برای سرمایه‌گذاران بازار مسکن محسوب مي‌شود.

10- ساخت مسکن مهر آن طور که پیش‌بینی می‌شد نتوانست بازار تقاضای مسکن ارزان قیمت را تحت الشعاع قرار دهد.

11- در 20 سال گذشته نرخ رشد مسکن به شدت تحت تاثیر نرخ تورم بوده است.

12- با وارد شدن شوک قیمتی مسکن در دامنه سال‌های 85 تا 88، شاهد رشد بیش از 85 درصدی قیمت مسکن در کشور بودیم که این شوک قیمتی از سال 88 تا کنون با سیری نزولی هم پایه تورم عمومی‌سیر طبیعی خود را طی کرده و از حالت شوک خارج شده است.

13- در حال حاضر بازار مسکن با روندی ملایم در حال افزایش قیمت است.

14- هم اکنون زمان مورد انتظار برای خانه دار شدن هر خانوار ایرانی 30 سال است که این میزان در برخی سال‌های گذشته تا 70 سال نیز بوده است.

15- هم اکنون مساحت و زیربنای واحدهای مسکونی با توجه به افزایش قیمت‌ها در حال کاهش است.

16- تغییرات قیمت زمین در سال‌های اخیر حاکی از آن است كه سفته‌بازی در بازار زمین همچنان به شکلی جدی ادامه دار و تاثیرگذار است.

17- در حال حاضر، تمایل به ساخت و ساز بسیار کمتر از میل به خرید زمین است.

18- برخلاف تصور موجود در حال حاضر ایمن‌ترین سرمایه گذاری در بخش مسکن مربوط به ساخت‌وساز مسکن ارزان‌قیمت خواهد بود.

19- مسیر تعادل در بازار مسکن در سال 91 ادامه دارد و این موضوع، نکته مثبت این بازار در سال جاری است.

20- بازده مسکن مهر در بهترین حالت برای پاسخ به نیاز مسکن اقشار هدف، تنها 15 درصد است و در بهترین حالت، 85 درصد آن اتلاف منابع است.

21- آثار منفی مربوط به مقوله «تجهیز منابع بانكي» از نقاط ضعف ساخت‌وسازهای مسکن مهر محسوب می‌شود.

22- در حال حاضر حدود 50 میلیارد دلار از منابع بانکی برای مسکن مهر پیش‌بینی شده است که این رقم، امکان ارائه تسهیلات در سایر بخش‌های ساخت‌وساز را عملا از بانک‌ها سلب می‌کند.
23- در صورتی که تسهیلاتی به سایر بخش‌ها غیر از مسکن مهر، اختصاص داده شود، با رقم‌های 30 درصدی سود بازپرداخت، عملا خرید مسکن را غیر ممکن می‌کند.

24- رشد آمار طلاق ـ یک طلاق در ازای سه ازدواج ـ در حال حاضر بازار تقاضای مناسبی را برای احداث واحدهای تک نفره و سرمایه‌گذاری در این زمینه ایجاد کرده است.

25- در سال‌های اخیر تقاضای بسیار زیاد برای مسکن ارزان قیمت، جایگزین تقاضای سال‌های قبل برای مسکن لوکس شده است.

26- انتظار قابل پیش‌بینی برای بازار سال 91، رشد نسبی قیمت‌ها و گران‌تر شدن قیمت ساخت خواهد بود.

27- صندوق زمین و ساختمان باید به عنوان راهکاری اساسی برای نجات بازار مسکن هر چه سریع‌تر راه اندازی شود.

28- بورس باید هر چه سریع‌تر با تجدیدنظر در ساختار صندوق زمین و ساختمان، نسبت به از بین بردن تضاد منافع موجود اقدام کند.

29- با توجه به اینکه بازار ساخت و خريد مسکن در سال 91، بازاری مثبت، با تقاضای زیاد و رشدی متعادل پیش‌بینی می‌شود، در صورتی که سرمایه‌گذاران خواهان سودی متوسط با ریسک بسیار اندک باشند، این بازار، فضای مناسبی برای سرمایه گذاری آنان محسوب می‌شود.

30- در حال حاضر متوسط سهم مسکن در سبد هزينه هر خانوار، 30 تا 33 درصد است که این میزان برای دهک‌های پایین درآمدی تا بیش از 55 درصد و برای دهک‌های بالای درآمدی حداکثر 20 درصد است.

31- مسکن 5 درصد سهم تولید ناخالص ملی، 11 درصد سهم اشتغال و 30 درصد سهم تشکیل سرمایه‌های ثابت را به خود اختصاص می‌دهد.

32- تجربه سال‌های قبل نشان داده است که قيمت مسکن در کشور ما در دوره‌های حداقل 10 تا حداکثر 20 ساله، همواره 2 تا 4 درصد از میانگین تورم بالاتر بوده؛ این درحالی است که در کوتاه مدت به خصوص در دوره‌های رکود، همواره با اندکی تفاوت پایین‌تر از نرخ تورم بوده است.

33- مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار در بازار مسکن سال 91 شامل اثر نقدینگی، تورم، بورس و ارز، طرح تفصیلی جدید شهر تهران و مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها خواهد بود.

34- افزایش نرخ سود بانکی، افزایش قیمت حامل‌های انرژی و ادامه نوسانات طلا و ارز در بازار اقتصادی کشور عواملی هستند که بازار تولید مسکن سال 91 را تحت‌ الشعاع قرار می دهند.

35- به دلیل بالا رفتن هزینه‌های ساخت در سال 91 انتظار می‌رود بسیاری از ساختمان‌ها نیمه کاره باقی بماند و تا پایان سال تکمیل نشود.

36- شاخص قيمت مسکن در دوره سال‌های 90-81 در مقایسه با سال پایه (83)، عدد 405 بوده است.

37- قیمت مصالح و هزینه‌های مربوط به پرداخت دستمزد نیروی کار در سه ماهه گذشته از حداقل 25 درصد رشد برخوردار شده است.

38- دوران رونقی که در بخش مسکن سال 91 انتظار می‌رود از لحاظ عمق یا طول مدت و میزان، با دوره‌های رونق سال‌های قبل متفاوت خواهد بود که این امر ناشی از جو روانی موجود در اثر رجحان برخی کالاهای سرمایه‌ای همچون طلا و ارز از سوی فعالان اقتصادی است.
 
39- وضعیت تقاضای سرمایه‌ای مسکن در سال گذشته به شدت کاهش یافته اما تقاضای مصرفی روبه افزایش بوده است.

40- سرمایه‌گذاری مسکن طی سال‌های 85 تا 90 از رشد 33 درصدی نسبت به قیمت جاری و رشد 12 درصدی نسبت به قیمت ثابت برخوردار شده است.

41- تعداد کل واحدهای تکمیل شده در سال های 85 تا 90، به میزان 3میلیون و 405 هزار واحد بوده که این رقم بدون احتساب مسکن مهر 3میلیون و 305 هزار واحد است.

42- سهم سرمایه‌گذاری در سال 85 تا 90 در بخش مسکن، با احتساب مسکن مهر، بیش از 138 هزار میلیارد تومان بوده است.

43- برآوردها نشان می‌دهد میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال گذشته يك درصد رشد داشته؛ این درحالی است که در سال قبل از آن میزان رشد سرمایه‌گذاری 7 درصد بوده است. این افزایش یک درصدی به هیچ وجه به معنای رونق سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیست.

44- در صورت اجرا شدن فاز دوم هدفمندي، حداقل، 20 درصد توان اقتصادی خانوارها در بازار مسکن کاهش می‌یابد.

 

بازدید از صفحه اول
نظرات بینندگان
غیر قابل انتشار: ۰
انتشار یافته: ۱
زهرا
|
IRAN, ISLAMIC REPUBLIC OF
|
۱۵:۱۶ - ۱۳۹۲/۰۷/۲۹
0
0
خیلی عالیه زهراهستم از اردبیل
نام:
ایمیل:
* نظر: