معادله اجاره مسكن

معادله اجاره‌نشيني به عنوان يك پديده اقتصادي ساده است: در يك سوي معادله، متقاضيان اجاره مسكن وجود دارند كه به هر دليل نتوانسته‌اند خانه‌اي خريده و مالك آن شوند و در سوي ديگر كساني وجود دارند كه صاحب مسكن اضافي هستند.
متقاضيان اجاره مسكن مي‌دانند كه براي استفاده از خانه فرد ديگر، بايد بهاي آن را بپردازند و هرگز انتظار ندارند كه – جز استثناهايي بسيار نادر- فردي خانه‌اش را به رايگان در اختيار آنها قرار دهد.
صاحبان مسكن اضافي نيز كه براي يك دوره معين، سطح مصرف كل خود را كاهش داده و كالايي سرمايه‌اي با هدف كسب سود و درآمد براي خود ايجاد كرده‌اند، نمي‌خواهند آن را رايگان و با نرخ‌هاي پايين‌تر از نرخ هاي رايج در اختيار ديگران قرار دهند.
تا اين جاي كار موضوع ساده است و فهم و درك آن چندان سخت نيست. بازار اجاره مسكن زماني به موضوع روز و پيچيده تبديل مي شود كه قرار است متقاضي و عرضه‌كننده مسكن اجاره‌اي بر سر نرخ اجاره به توافق برسند. اين نرخ تعادلي در كدام نقطه بايد بايستد تا رضايت و مطلوبيت دو طرف معادله فراهم شود و تغييرات آن بايد با كدام شاخص اندازه‌گيري شود؟ كارشناسان معتقدند؛ «نرخ تورم» ‌يك دوره معين سپري شده كه از طرف مقام‌هاي رسمي اعلام شده و با نرخ تورم ذهني صاحبان مسكن اضافي تركيب شده و همچنين «انتظارات تورمي» كه براي فرد دارنده مسكن اضافي وجود دارد، همان شاخص اصلي است. اين روندي است كه هميشه وجود داشته و سرانجام به رخداد اصلي؛ يعني قرارداد اجاره منتهي شده است. در سال‌هاي اخير، اما مقام‌هاي دولتي با فرض اينكه چون قيمت مسكن تثبيت شده است و نرخ اجاره نيز تابعي از تحولات قيمت مسكن است، معتقدند افزايش اجاره‌بها يك عمل «سودجويانه» است و عده‌اي واسطه و دلال افزايش اجاره مسكن را در دستور كار قرار داده‌اند و بنابراين دولت بايد دخالت كند. نوع دخالت دولت نيز ساده است: قيمت اجاره بها را بايد دولت تعيين كند و صاحبان مسكن اضافي حق ندارند، از اين قيمت دستوري اطاعت نكنند.
اين خيرخواهي مسوولان دولتي با هر نيتي كه باشد، قابل تحسين است؛ اما تجربه نشان داده است كه اين آرزويي است كه كمتر محقق خواهد شد. اگر خيرخواهي دولت همراه با برخي سازوكارهاي اجرايي و كارآمد باشد و به افزايش عرضه مسكن اجاره‌اي در پايتخت و شهرهاي بزرگ منجر شود، مي‌توان انتظار داشت كه اجاره مسكن به تعادل منطقي و به نفع متقاضيان تمام شود؛ اما واقعيت اين است كه اين اتفاق نيفتاده است. دولت در دو سال اخير تلاش وسيعي براي رونق ساخت‌وساز به ويژه در مسكن مهر نشان مي‌دهد؛ اما اين تلاش هنوز منجر به عرضه نشده و از طرف ديگر تقاضاي مسكن اجاره‌اي كمتر نشده است و نبايد انتظار داشت بدون وقوع اين رويداد، هدف كاهش اجاره تحقق يابد.
كاش دولت مي‌توانست آمار دقيق و غيرقابل خدشه‌اي از نرخ اجاره‌نشيني در شهرهاي بزرگ و رشد اين نرخ را ارائه كرده و در مقابل نرخ رشد عرضه مسكن اجاره‌اي را نيز به افكار عمومي اطلاع مي‌داد. اگر اين اتفاق بيفتد و آمارها دقيق و غيرجانبدارانه باشد، نرخ اجاره مسكن حتما به تعادل گرايش پيدا مي‌كرد. تا زماني كه اين آمارها در اختيار افكار عمومي قرار داده نمي‌شود، همه چيز به رضايت و مطلوبيت دو طرف معادله برمي‌گردد و دخالت‌هاي سخت‌گيرانه كار را بدتر خواهد كرد. بازار سرمايه ناكامل در ايران موجب شده است كه متقاضيان مسكن براي گرفتن اعتبار و وام دستشان به جايي بند نباشد و به علت تغييرات بازار اجاره به سردرگمي دچار شوند.اگر بازار رهن و اجاره وجود داشت كه خدمات اعتباري به متقاضيان اجاره مسكن ارائه دهد، شايد در يك دوره معين اين موضوع بحث برانگيز به يك روال منطقي مي‌رسيد؛ اما در فقدان اين بازار، همان اتفاقي مي‌افتد كه مي‌بينيم. تا زماني كه عرضه و تقاضاي مسكن اجاره‌اي به تعادل نرسد يا اينكه بازار سرمايه تكامل پيدا نكند، خواست‌هاي غيراقتصادي فقط شفافيت را نابود كرده و به پنهان‌كاري‌ها مي‌افزايد.
منبع: دنیای اقتصاد

انتهای پیام